實價登錄上路後 中短期方向建議
2013-05-31
眉標：卓越觀察
副標：
主標：
文‧謝明瑞（國立空中大學教授）、周信佑（國家政策研究基金會助理研究員）、林定芃（卓越雜誌發行人） 圖‧本刊資料室
都會地區房價偏高為十大民怨之首，為健全房市，馬政府做了很多事，例如對短期的房屋交易課徵奢侈稅、提供優惠貸款、推出合宜住宅、社會住宅、平價住宅，以及積極推動攸關不動產交易實價登錄的「地政三法」修正草案等，但仍擋不住資金洪流湧入房市避風港，即使奢侈稅話題發酵後，成交價仍緩步攀升，反讓市場交易量大幅萎縮，究其原因，其主要關鍵應是市場資金氾濫的問題。
不動產免實價課稅 以致炒房風氣盛行
探究這些富商或企業家，為何都偏愛台灣房地產，除國人「有土斯有財」觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃外，長久以來，我國不動產稅賦偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但持有及投資不動產卻不必實價課稅，炒房成本極低，因而形成房市投機炒作的溫床。
依據憲法第143條明訂土地漲價歸公，繳納土地增值稅。然而實務上，我國不動產課稅制度，房屋、土地分開計稅，地方政府每3年重新規定公告地價與房屋評定現值，不僅無法跟上市場即時的脈動，甚至受到政治因素及特定團體的干擾，大部分的地價評議委員會只是行禮如儀，造成長久以來地價與房屋評定的現值偏低，產生嚴重的行政怠惰以及與市場脫鉤的評價方式；特別是房屋標準價格自民國71年迄今未曾調整，課稅現值遠低於市價。
以100年度全國地價稅稅收634億元，房屋稅稅收595億元為例，其稅收收入分別占地價總額及房屋現值總額1.07％及1.27％，而若以公告地價及房屋評定價格占市價百分比推估，該二稅目稅收占市價百分比約為0.23％及0.25％，遠低於先進國家一年課實價的百分之一至四的房地稅稅率。
台北市政府財政局曾以北市豪宅「元大一品苑」為例，其產品106坪的格局，一年房屋稅加地價稅只有5.4萬元，比一年的管理費還少；甚至有些近億元的豪宅，一年的房屋稅及地價稅比一部2,000CC汽車的汽燃費加使用牌照稅還少，相當不合理。因此，不論是全國性的奢侈稅或是台北市的豪宅稅等，基本上，都是針對這些相對不合理的稅賦所做的「調整」。
健全房市根本之道
房地稅制須合理化
基於居住正義與公平的考量，並為杜絕不動產市場畸形發展，必須讓房地產的稅賦合理化，因此建立合理化的房、地稅制是必要的，因為只要不動產交易的租稅優惠繼續存在，投機炒作就不會終止。
事實上，同是華人地區的大陸也有類似問題。這幾年來，大陸經濟發展，加上大陸因為土地沒有所有權，就沒有房產稅，稅賦很少，炒房風氣盛行，房價逐漸高漲，炒房造成的房產泡沫，也成了大陸政府當局必須嚴正處理的問題。自大陸經濟崛起以後，大陸為對付房地產的問題，不僅屢有國務院針對全國性的打房不遺餘力，而且可能進一步實施房地產稅，其稽徵標準是根據購買房屋時的實價徵稅。另外，馬政府將住宅政策列為「黃金十年」國家願景的施政主軸，是否也該提出落實「居住正義」的長期對策，讓一般青年與中產階級買得起、租得起，但同時又不會阻礙房地產市場的正常發展？
2011年6月，政府正式對不動產開徵奢侈稅（正式名稱為特種貨物及勞務稅），實施期間已超過1年半，全國買賣移轉棟數比去年同期減少約1成5，且首購和自住的量占所有房市交易量比重也拉升至近6成，房價雖無鬆動跡象，但投機交易下降，自用交易上升，這些變化因素都說明奢侈稅政策確實已達到抑制不當需求的初步成效。
除了奢侈稅對都會地區房價的不當高漲具有抑低的功效之外，實價登錄制度的實施，也是一個讓房價透明化的很好政策，除了驗證政府打擊投資客，落實居住正義的決心外，未來不動產交易雙方的資訊不對稱問題會相對減低，房價應該會漸趨合理化，視物件、地區不同，回到原本應有的價格，對實際交易價格的真實性，有更合理的參考價值，有助於解決房地產長期以來「開價嚇死人，成交笑死人」的價格面亂象，健全房產市場，建立可靠交易買賣制度。
然而，房價偏高問題必須以合理合宜的政策來加以解決，但有些政策僅是一時之策，是特效藥，而非長久之計。誠如財政部部長張盛和所言，未來將朝房屋公告現值貼近實價、改革土地1年內買賣課不到的稅的空窗期問題，並減少房市的不當投機，這才是健全房市的根本之道。
據中短期方向 八大具體建議
基本上，大多數的學者專家和消費者或投資人，都期望透過實價課稅讓稅制合理化。但我國土地稅制是採取房、地課稅分離，若要實價課稅，則土地房屋合一的課稅模式，仍須經由修法來逐步完成，恐難一步到位。
因此，我們提供一些見解，實價登錄制度上路後，政府中、短期能作為的方向，期能作為政府施政參考依據。
一、交易資訊要透明
交易價格完全公開，政府可運用這些資訊，正確估計沒有交易的房地產現值，從而使不動產持有者繳納合理的稅賦，包括土地增值稅、地價稅、房屋稅及不動產交易所得稅等，讓不動產的投資或投機者無法再輕易規避相關稅賦，並可作為財產評價的依據。
二、減輕或不增加自用住宅負擔
實施實價課稅制度以後，其稅基必然會擴大（實價比公告現值高），因此可能會讓房價認定的提高而導致房產稅賦加重。這個爭議也是實價課稅政策推動時應有的配套。亦即稅改的進行不只從拓展稅基開始，稅率也要跟著調整才可以，尤其是為避免自用住宅的稅賦負擔大幅增加，政策推動時應該有調降自用住宅稅率之相關配套，至於非自用的不動產則以實價及標準稅率課徵，甚至可以進一步考量房地產愈多者以累進方式處理。這樣做不僅能縮小打擊範圍，亦可有效地提高投資客的持有成本及炒作障礙。
三、實價登錄與實價課稅試驗
政府推動不動產實施實價登錄制度是基於政策性之考量，並不以之作為課稅的依據，因此，政府若以此時貿然實施不動產實價課稅，恐造成爭議與困擾，因此，內政部的不動產交易實價登錄實施，將交易價格透明化，並將土地、房屋合併計稅，避免徵納雙方有疑慮而產生爭議，經以不動產2年內轉手交易作為實價課稅試驗以後，視其結果再行推動較為適宜。
因此，我們認為是否能先針對不動產2年內轉手交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以達成，而且2年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。
四、不動產投資不應享制度性優惠
長久以來，我國不動產稅賦偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但持有及投資不動產卻不必實價課稅，炒房成本極低，形成房市投機炒作的溫床。買來的房屋寧願空置不用，嚴重侵害別人的居住權與幸福感。
理論上，有所得就有稅賦，有賺錢就應課稅，不動產投資若無制度性優惠，一方面可以平抑房價，讓資源有效利用，另一方面資金也可逐步導到生產事業，促進就業與經濟成長，政府稅收亦可增加。
五、評議委員會應以拉近市價作為最高行
事準則
地價調整必須根據評議委員會的共識與決議來執行，然而，現有的「地價及標準地價評議委員會」以及「不動產評價委員會」3年才召開一次會議，無法跟上市場即時脈動；加上過去大部分的評議委員會只是行禮如儀，產生嚴重的行政怠惰，並造成市場脫鉤的評價方式。
未來評議委員會應常設且以專家來擔任，定期定時檢討房產價格的實價，並以拉近市價作為最高行事準則，提供不動產市場買賣參考，並作為政府進行課稅標準。另外，視其成效，可供作中央統籌分配款的分配依據之一，亦可避免地方政府的行政怠惰與不作為。
另方面，在中央、地方財政普遍困窘的情況下，開創財源尤為重要。若房、地稅能合理的逐步調整至貼近實價，即使維持自有住宅稅賦負擔不增加，也可增加國庫財源。不僅能紓解地方財政困窘，落實地方自治，還能平抑房價，讓資源逐步導到生產事業，促進就業與經濟成長，政府稅收亦可增加。
六、適時讓奢侈稅落日
奢侈稅是為解決房價偏高而推出的過渡時期政策，主要目的在防範不當的投機行為，而不是用以打擊營建業、仲介業，更不是要讓房地產泡沫，因為會導致金融不穩定，國家的經濟成長亦會受到不利的衝擊。因此，當制度能夠讓房市健全，稅制合理的時候，奢侈稅就應適時退場，亦即健全房市必須找出原因，並從根本問題來解決。
七、將市場過剩資金導入公共建設
目前台灣游資過多，又缺乏可供投資的管道，讓利率一直處於低檔狀態，投資客有低利率作後盾，每期需償付的資金成本偏低，讓投機炒房更為容易；特別是遺贈稅調降後，海外資金回流的速度與金額，更是造成國內房市大幅度波動的主要推手。
八、政策推動宜加強溝通
財政部在實價課稅的政策形成與推動過程中，宜記取證所稅教訓，先提出方向、版本，與府院、黨團、相關業者與專家學者多討論與溝通，凝聚社會共識，才不會推出不成熟政策，讓社會空轉，有礙政府威信。
實價登錄到課稅 政府應及早規劃
從國內經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也可以是影響經濟成長率下降的重要因素，因此，政府若能夠推動房地產的健康發展，有助於帶動投資以及相關行業發展，支持經濟增長。但若房地產泡沫積聚，最終破滅，對實體經濟的打擊也將是持久而深遠的。如日本1989年泡沫崩潰，造成了20餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國的次貸風暴，造成2008年的金融海嘯，也是受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球。而現在上演的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，房地場市場的健全發展是政府不可推託的職責。
政府推出實價登錄後，有助於政府掌握不動產市場交易狀態，讓房市價格透明化、合理化，並踏出健全國內房市的第一步，但若要透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，則政府對於施行期間及辦法也應及早規劃討論，包括逐步將公告價格調整至「趨近於市價」、奢侈稅的落日、調降自用住宅稅率，以及調高非自用住宅的累進稅率等，以作為未來實價課稅配套措施的基礎。
政策的施行可能會有一段適應期，也都會遭遇不同利益團體的反彈阻力。不過這些只是短期的陣痛期，就長遠來看，應是短空長多的局面，因為只有房地產體質健全了，市場交易才會更安全順遂。
期許馬總統能展現國家領導人的魄力與勇氣，打擊炒房而不影響房市的正常發展，能苦民所苦，造福社會。
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文‧謝明瑞（國立空中大學教授）、周信佑（國家政策研究基金會助理研究員）、林定芃（卓越雜誌發行人） 圖‧本刊資料室
都會地區房價偏高為十大民怨之首，為健全房市，馬政府做了很多事，例如對短期的房屋交易課徵奢侈稅、提供優惠貸款、推出合宜住宅、社會住宅、平價住宅，以及積極推動攸關不動產交易實價登錄的「地政三法」修正草案等，但仍擋不住資金洪流湧入房市避風港，即使奢侈稅話題發酵後，成交價仍緩步攀升，反讓市場交易量大幅萎縮，究其原因，其主要關鍵應是市場資金氾濫的問題。
不動產免實價課稅 以致炒房風氣盛行
探究這些富商或企業家，為何都偏愛台灣房地產，除國人「有土斯有財」觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃外，長久以來，我國不動產稅賦偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但持有及投資不動產卻不必實價課稅，炒房成本極低，因而形成房市投機炒作的溫床。
依據憲法第143條明訂土地漲價歸公，繳納土地增值稅。然而實務上，我國不動產課稅制度，房屋、土地分開計稅，地方政府每3年重新規定公告地價與房屋評定現值，不僅無法跟上市場即時的脈動，甚至受到政治因素及特定團體的干擾，大部分的地價評議委員會只是行禮如儀，造成長久以來地價與房屋評定的現值偏低，產生嚴重的行政怠惰以及與市場脫鉤的評價方式；特別是房屋標準價格自民國71年迄今未曾調整，課稅現值遠低於市價。
以100年度全國地價稅稅收634億元，房屋稅稅收595億元為例，其稅收收入分別占地價總額及房屋現值總額1.07％及1.27％，而若以公告地價及房屋評定價格占市價百分比推估，該二稅目稅收占市價百分比約為0.23％及0.25％，遠低於先進國家一年課實價的百分之一至四的房地稅稅率。
台北市政府財政局曾以北市豪宅「元大一品苑」為例，其產品106坪的格局，一年房屋稅加地價稅只有5.4萬元，比一年的管理費還少；甚至有些近億元的豪宅，一年的房屋稅及地價稅比一部2,000CC汽車的汽燃費加使用牌照稅還少，相當不合理。因此，不論是全國性的奢侈稅或是台北市的豪宅稅等，基本上，都是針對這些相對不合理的稅賦所做的「調整」。
健全房市根本之道
房地稅制須合理化
基於居住正義與公平的考量，並為杜絕不動產市場畸形發展，必須讓房地產的稅賦合理化，因此建立合理化的房、地稅制是必要的，因為只要不動產交易的租稅優惠繼續存在，投機炒作就不會終止。
事實上，同是華人地區的大陸也有類似問題。這幾年來，大陸經濟發展，加上大陸因為土地沒有所有權，就沒有房產稅，稅賦很少，炒房風氣盛行，房價逐漸高漲，炒房造成的房產泡沫，也成了大陸政府當局必須嚴正處理的問題。自大陸經濟崛起以後，大陸為對付房地產的問題，不僅屢有國務院針對全國性的打房不遺餘力，而且可能進一步實施房地產稅，其稽徵標準是根據購買房屋時的實價徵稅。另外，馬政府將住宅政策列為「黃金十年」國家願景的施政主軸，是否也該提出落實「居住正義」的長期對策，讓一般青年與中產階級買得起、租得起，但同時又不會阻礙房地產市場的正常發展？
2011年6月，政府正式對不動產開徵奢侈稅（正式名稱為特種貨物及勞務稅），實施期間已超過1年半，全國買賣移轉棟數比去年同期減少約1成5，且首購和自住的量占所有房市交易量比重也拉升至近6成，房價雖無鬆動跡象，但投機交易下降，自用交易上升，這些變化因素都說明奢侈稅政策確實已達到抑制不當需求的初步成效。
除了奢侈稅對都會地區房價的不當高漲具有抑低的功效之外，實價登錄制度的實施，也是一個讓房價透明化的很好政策，除了驗證政府打擊投資客，落實居住正義的決心外，未來不動產交易雙方的資訊不對稱問題會相對減低，房價應該會漸趨合理化，視物件、地區不同，回到原本應有的價格，對實際交易價格的真實性，有更合理的參考價值，有助於解決房地產長期以來「開價嚇死人，成交笑死人」的價格面亂象，健全房產市場，建立可靠交易買賣制度。
然而，房價偏高問題必須以合理合宜的政策來加以解決，但有些政策僅是一時之策，是特效藥，而非長久之計。誠如財政部部長張盛和所言，未來將朝房屋公告現值貼近實價、改革土地1年內買賣課不到的稅的空窗期問題，並減少房市的不當投機，這才是健全房市的根本之道。
據中短期方向 八大具體建議
基本上，大多數的學者專家和消費者或投資人，都期望透過實價課稅讓稅制合理化。但我國土地稅制是採取房、地課稅分離，若要實價課稅，則土地房屋合一的課稅模式，仍須經由修法來逐步完成，恐難一步到位。
因此，我們提供一些見解，實價登錄制度上路後，政府中、短期能作為的方向，期能作為政府施政參考依據。
一、交易資訊要透明
交易價格完全公開，政府可運用這些資訊，正確估計沒有交易的房地產現值，從而使不動產持有者繳納合理的稅賦，包括土地增值稅、地價稅、房屋稅及不動產交易所得稅等，讓不動產的投資或投機者無法再輕易規避相關稅賦，並可作為財產評價的依據。
二、減輕或不增加自用住宅負擔
實施實價課稅制度以後，其稅基必然會擴大（實價比公告現值高），因此可能會讓房價認定的提高而導致房產稅賦加重。這個爭議也是實價課稅政策推動時應有的配套。亦即稅改的進行不只從拓展稅基開始，稅率也要跟著調整才可以，尤其是為避免自用住宅的稅賦負擔大幅增加，政策推動時應該有調降自用住宅稅率之相關配套，至於非自用的不動產則以實價及標準稅率課徵，甚至可以進一步考量房地產愈多者以累進方式處理。這樣做不僅能縮小打擊範圍，亦可有效地提高投資客的持有成本及炒作障礙。
三、實價登錄與實價課稅試驗
政府推動不動產實施實價登錄制度是基於政策性之考量，並不以之作為課稅的依據，因此，政府若以此時貿然實施不動產實價課稅，恐造成爭議與困擾，因此，內政部的不動產交易實價登錄實施，將交易價格透明化，並將土地、房屋合併計稅，避免徵納雙方有疑慮而產生爭議，經以不動產2年內轉手交易作為實價課稅試驗以後，視其結果再行推動較為適宜。
因此，我們認為是否能先針對不動產2年內轉手交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以達成，而且2年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。
四、不動產投資不應享制度性優惠
長久以來，我國不動產稅賦偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但持有及投資不動產卻不必實價課稅，炒房成本極低，形成房市投機炒作的溫床。買來的房屋寧願空置不用，嚴重侵害別人的居住權與幸福感。
理論上，有所得就有稅賦，有賺錢就應課稅，不動產投資若無制度性優惠，一方面可以平抑房價，讓資源有效利用，另一方面資金也可逐步導到生產事業，促進就業與經濟成長，政府稅收亦可增加。
五、評議委員會應以拉近市價作為最高行
事準則
地價調整必須根據評議委員會的共識與決議來執行，然而，現有的「地價及標準地價評議委員會」以及「不動產評價委員會」3年才召開一次會議，無法跟上市場即時脈動；加上過去大部分的評議委員會只是行禮如儀，產生嚴重的行政怠惰，並造成市場脫鉤的評價方式。
未來評議委員會應常設且以專家來擔任，定期定時檢討房產價格的實價，並以拉近市價作為最高行事準則，提供不動產市場買賣參考，並作為政府進行課稅標準。另外，視其成效，可供作中央統籌分配款的分配依據之一，亦可避免地方政府的行政怠惰與不作為。
另方面，在中央、地方財政普遍困窘的情況下，開創財源尤為重要。若房、地稅能合理的逐步調整至貼近實價，即使維持自有住宅稅賦負擔不增加，也可增加國庫財源。不僅能紓解地方財政困窘，落實地方自治，還能平抑房價，讓資源逐步導到生產事業，促進就業與經濟成長，政府稅收亦可增加。
六、適時讓奢侈稅落日
奢侈稅是為解決房價偏高而推出的過渡時期政策，主要目的在防範不當的投機行為，而不是用以打擊營建業、仲介業，更不是要讓房地產泡沫，因為會導致金融不穩定，國家的經濟成長亦會受到不利的衝擊。因此，當制度能夠讓房市健全，稅制合理的時候，奢侈稅就應適時退場，亦即健全房市必須找出原因，並從根本問題來解決。
七、將市場過剩資金導入公共建設
目前台灣游資過多，又缺乏可供投資的管道，讓利率一直處於低檔狀態，投資客有低利率作後盾，每期需償付的資金成本偏低，讓投機炒房更為容易；特別是遺贈稅調降後，海外資金回流的速度與金額，更是造成國內房市大幅度波動的主要推手。
八、政策推動宜加強溝通
財政部在實價課稅的政策形成與推動過程中，宜記取證所稅教訓，先提出方向、版本，與府院、黨團、相關業者與專家學者多討論與溝通，凝聚社會共識，才不會推出不成熟政策，讓社會空轉，有礙政府威信。
實價登錄到課稅 政府應及早規劃
從國內經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也可以是影響經濟成長率下降的重要因素，因此，政府若能夠推動房地產的健康發展，有助於帶動投資以及相關行業發展，支持經濟增長。但若房地產泡沫積聚，最終破滅，對實體經濟的打擊也將是持久而深遠的。如日本1989年泡沫崩潰，造成了20餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國的次貸風暴，造成2008年的金融海嘯，也是受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球。而現在上演的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，房地場市場的健全發展是政府不可推託的職責。
政府推出實價登錄後，有助於政府掌握不動產市場交易狀態，讓房市價格透明化、合理化，並踏出健全國內房市的第一步，但若要透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，則政府對於施行期間及辦法也應及早規劃討論，包括逐步將公告價格調整至「趨近於市價」、奢侈稅的落日、調降自用住宅稅率，以及調高非自用住宅的累進稅率等，以作為未來實價課稅配套措施的基礎。
政策的施行可能會有一段適應期，也都會遭遇不同利益團體的反彈阻力。不過這些只是短期的陣痛期，就長遠來看，應是短空長多的局面，因為只有房地產體質健全了，市場交易才會更安全順遂。
期許馬總統能展現國家領導人的魄力與勇氣，打擊炒房而不影響房市的正常發展，能苦民所苦，造福社會。
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