購屋族看過來 教你應付房市三高時代

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央行總裁彭淮南前日提醒大家「要留意利率上升風險」，房市盛傳利率將會升息，高房價、高自備、高利率的「三高時代」即將來臨，使購屋族人心惶惶。提醒計畫購屋的民眾，無論是要自住還是投資理財，最基本的就是要開源節流，衡量自己的經濟能力，以市場需求判斷購屋類型，也要調整自己的觀念和心態，以大環境的變化作為考慮的依據。

高房價時代來臨

近年來，房價不斷飆漲，買房成為一項愈來愈難達成的目標。現在不僅大台北房價已在高點，桃竹、中、南等縣市也都強勁落後補漲，在比較基期較低的情況下，漲幅甚至高過大台北。 台灣正處於高房價的時代，下半年度因為諸多外在因素，包括QE退場疑慮、奢侈稅延修爭議、政治紛擾，讓房屋銷售量面臨考驗，想要購屋的民眾要特別謹慎小心。 

竹北部分地區漲幅甚至比大台北地區還高。 (圖片選自網路)

高自備款必然趨勢

央行為了打房，公佈多項管制房貸措施，銀行房貸成數因而限縮不少，拉高自備款變成了現行推案的必然趨勢。 現在民眾普遍拉高自備款成數，一方面是銀行近來持續下調房貸成數；另一方面，民眾則是擔心景氣惡化，若貸款成數過高，一旦收入不穩，怕可能付不起，因此大幅拉高自備款。 在目前的環境下，有意購屋的民眾，最好準備至少三成的自備款，千萬不要再寄望銀行會給予七成以上的貸款，而且自備款愈高，也較有機會與銀行議價要求利率減碼。 

自備款建議至少準備三成以上，可降低銀行風險爭取低利率。 (圖片選自網路)

利率上升風險增加

央行總裁彭淮南日前表示，「不能預期長期利率一直維持低檔，要留意利率上升風險」，釋出未來升息警訊。不過美國QE暫不退場，近期升息的機率不高，但是等到經濟逐漸轉好，利息政策必定也會隨之調整，民眾要有面對高利率來臨的心理準備。 貸款額度與利息高低，直接影響民眾購屋能力，這幾年低利率、高貸款成數的時代已經漸漸過去了，目前購屋民眾的貸款空間越來越小，利率一旦升息，只要在百分之三以下，都還在容忍的範圍，如果升到百分之三以上才會有明顯的衝擊，若升到百分之五，房價自然會降下來，但利率是全球性的問題，台灣很難說升就升，即使要升息也是逐步緩升，目前還不必過於擔心。 

彭淮南升息警告，使購屋族人心惶惶。 (圖片選自網路)

坦然面對三高時代

房地產市場高房價、高自備款的現象，不論對首購還是換屋族都是很大的負擔，建議民眾謹守購屋財務規畫「333資產配置法」，將每月薪水分成三等份，分別用來支付生活開銷、繳納房貸及理財，尤其是房貸月繳金額絕對不要超過薪水的三分之一，就能因應三高時代的來臨。 只要能儘早開始良好的資金規劃，購屋後不但不會影響原來的生活水準，更可以享受不動產增值的利益，累積自己的財富。 

明確執行理財計畫，購屋也能顧及生活品質。 (圖片選自網路)

設定目標努力存錢

買房最重要的就是要設定好目標，然後努力賺錢存錢，不必怕買房，只要本金夠就要立刻下手購買，因為很多人不是買不起，而是不敢揹負房貸。買房子最重要的是，認清自己的條件，不要太過勉強。 資金計劃是購屋前重要的準備工作，只要詳加計算後，每個月的薪水可以償還貸款的本金和利息，並有足夠的錢支應生活開銷，就可以下手購屋。通常購屋自備款約佔不動產總價款百分之三十左右，擬定好自己的購屋資金計劃後，就設法籌措自備款，累積資金。 

設定目標以及存錢計畫，勇敢跨出購屋第一步。 (圖片選自網路)

房貸方案精打細算

買房的人都會向銀行貸款，必須月繳房貸長達二、三十年，所以要花時間研究房貸利率和銀行方案，選擇對自己最有利的房貸方案。 不論購買預售屋或中古屋，房貸方案都相當多元且複雜，可以透過房仲或市建商配合的銀行獲取專業協助。要找到最適合自己的還款方式，應多方比較、精打細算才有機會省下更多利息。 大多數的銀行除了載明貸款成數、房貸利率之外，也會提供寬限期一到三年的優惠，在寬限期間，買方僅需負擔利息的部分，不需要償還本金，這對於購屋者來說，等於有了緩衝期準備還款資金，因此在選擇銀行時也可以對寬限期的年限稍作留意。 

可求助房仲配合的銀行，通常能獲得較好的貸款利率和成數。 (圖片選自網路)

利用政府優惠貸款

民眾為了買房而投入所有積蓄後，將來若急需資金，必須另尋其他高利息的借貸管道，很不划算。很多銀行推出「理財型房貸」，依照房屋價值核撥額度，且採取動用資金才須繳息的方式，民眾僅須支付使用額度的利息，透過房屋抵押設定擔保，民眾可有一筆靈活週轉的貸款額度，採隨借隨還，靈活運用資金。 另外還能考慮政府優惠貸款及低利房貸，即早進場以避免利率逐步調升，增加還款負擔。另外也可以運用預售屋付款方式成家，很多人要存到房屋總價百分之三十自備款並不容易，運用預售制度二至三年施工期慢慢繳交自備款，相對可減輕購屋的壓力。  

若可得到政府優惠貸款，負擔可以輕鬆不少。 (圖片選自網路)

先求有、再求好

目前房市因價格持續盤整在高檔，購屋者在心態上應「先求有、再求好」，選擇低總價、低自備款門檻的房子。買房不要妄想一次到位，最好能先買小的、再換大的。 現在小宅當道，主要原因是少子化、小家庭化趨勢所致，而且房屋面積小，總價較低，購屋負擔較輕，讓市場掀起一波小宅熱潮。 不少年輕人要在都會區購屋，都會先買小宅，再隨著家庭人口成長以及薪水因工作年資而增加，逐漸換成大坪數的房子。 

兩房小宅成為市場新寵兒。 (圖片選自網路)

購屋跟著交通走

首購族挑屋一定要跟著交通走，過去買屋會先挑選有公車站牌的地方，隨時代變遷，現在則是跟著捷運走，除了交通便利，方便上下班，還能省下買車的一筆錢。 大台北地區房價高漲，二、三線郊區通勤生活區的房價比大台北要便宜一半，購屋預算比較不足的人，可考慮公車接駁可至捷運站的區域，相對便宜，如汐止、五股區。也可以往基隆、桃園、淡水等地購屋，當地的房價加上通勤費用，比在台北市購屋要划算，等於是以較多的通勤時間換取較便宜的房價。 

購置捷運宅不只保值，還能省下交通成本。 (圖片選自網路)

有錢盡量多還本金

雖然央行釋出利率將會升息的訊息，但這一兩年不會有大幅度升息動作，對長期貸款的民眾來說，仍須要有因應策略，要趁這一、二年低利時候，盡量多還本金，避免未來因為升息造成付款壓力。 只要有個十萬、二十萬，最好都先拿去還本金，只有本金減少，利息才會降低，因為利息高低不只繫於利率，與本金多寡的關係度更高。一有錢就存起來準備還本金，是擺脫房奴最好的做法。

降低本金就能大幅降低利息，縮短還款時間及總額。 (圖片選自網路)

高房價、高自備、高利率的三高時代即將來臨，購屋族只有一筆資金，當然要好好善用，最好「先求保值，再求升值」，以需求導向來買屋。不要問買那個地區的房子會增值，該問的是，自己做好購屋準備了嗎？ 

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》384期專題報導。